전세계약서 작성 시 반드시 넣어야 하는 특약 6가지

최근 전세사기가 급증하고 있고 연령층이 낮을수록 피해를 많이 보고 있습니다. 전세계약서를 잘 작성해야만 안전하게 내 전세금을 지킬 수 있고 피해를 줄일 수 있기 때문에 전세계약서 작성이 그만큼 중요한데요 전세계약서 작성 시 반드시 넣어야 하는 특약에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

특약의 중요성

 

임차인은 계약이 해지되더라도 어떤 특약을 넣었는지 여부에 따라 계약금을 돌려받을 수도 있고 돌려받지 못할 수도 있습니다. 계약서 작성 시 나에게 해당되는 특약은 꼭 넣어서 소중한 내 돈을 지켜야 합니다.

 

선순위 근저당은 잔금 지급과 동시에 말소한다

 

 

선순위 근저당이 걸려있는 경우 임대인은 근저당을 말소하는 조건을 말하면서 계약을 하려고 합니다. 그러나 만약 구두로 한 약속을 믿고 계약한 후 임대인이 약속을 어기면 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 특약사항으로 '선순위 근저당은 잔금 지급과 동시에 말소한다 이를 어길 시 계약은 무효고 계약금을 반환한다'라고 명시합니다.

 

임대인은 계약일 당시 등기부등본 상태를 익일까지 유지한다

 

전입신고 후 익일 0시부터 대항력이 발생하는데 이것을 악용해 임대인이 계약 당일 근저당 설정하는 경우가 있습니다. 그러면 대항력이 후순위로 밀려 경매를 할 경우 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 발생합니다. '임대인은 계약일 당시 등기부등본 상태를 익일까지 유지한다 만약 이를 어길 시 계약은 무효고 계약금을 즉시 반환한다'라고 하거나 '현재 등기부등본상의 내용을 그대로 유지하고 다른 권리관계를 만들지 않는다 이를 어길 시 계약은 무효고 계약금을 즉시 반환한다'라고 명시합니다.

 

임대인 체납액은 상환하고 어길 시 계약은 무효 계약금은 즉시 반환한다

 

등기부등본상 깨끗하다고 하더라도 임대인의 국세나 지방세 등 체납액을 무시할 수가 없는 이유가 집값 보다 체납액이 높을 경우 경매나 공매가 되면 체납액이 우선변제대상이 되기 때문에 보증금을 하나도 돌려받지 못할 수 있습니다. 이럴 경우를 대비해 '임대인은 국세, 지방세 등 체납 없음을 고지하고 만약 있다면 잔금일 이전까지 체납액을 상환하고 이를 어길 시 계약은 무효이며 계약금은 즉시 상환한다'라고 적습니다. 현재 2023년 4월 1일 이후로 보증금이 1000만 원을 초과할 경우 임대인 동의 없이 임대인의 체납액을 확인할 수 있습니다. 꼭 확인해 보고 계약하는 것이 좋겠죠.

 

임대인이 임차건물을 매매하면 임차인에게 꼭 고지한다

 

임대인이 임대차 계약기간 임차건물을 매매할 경우가 생길 수 있는데 주택임대차보호법상 임대인의 지위승계가 일어나긴 합니다. 그러나 원래 집주인은 아무런 문제가 없었더라도 새로운 집주인이 돈이 없거나 체납이 있을 경우가 있습니다. 그러면 임대인이 바뀐 줄도 모르고 있다가 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문에 꼭 '임대인이 임차건물을 매매하면 임차인에게 꼭 고지한다'라고 명시합니다. 만약 임대인이 체납이 있거나 돈이 없다고 판단되면 임차인은 임대인 지위 승계 거부를 할 수 있습니다. 

 

전세대출이 안될 경우 계약은 무효 계약금을 즉시 반환한다

 

전세자금 대출을 전제로 계약할 경우 임차인이나 임차건물 등 문제가 발생하여 전세대출이 안 되는 경우가 있습니다. 그러면 이미 납입한 계약금을 돌려받지 못할 경우가 생기는데요 전세자금대출을 전제로 할 경우 '전세자금대출이 안될 때는 계약은 무효가 되며 계약금을 즉시 반환한다'라고 명시해야만 계약금을 돌려받을 수 있습니다.

 

전세 보증보험 가입이 안될 시 계약은 무효 계약금을 즉시 반환한다

 

임대사업자등록이 되어있는 경우는 전세보증보험 가입이 의무화지만 임대사업자등록이 가입되어 있지 않는 경우는 전세보증보험을 가입하면 임대인에게 통지가 가게 되는데 사전 협의를 하지 않으면 분쟁의 소지가 됩니다. 전세 보증보험 가입 전제로 계약을 할 경우 '만약 전세보증보험 가입이 안될 시 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다'라고 명시합니다.

---

전세계약 시 반드시 넣어야 하는 특약에 대해 알아봤습니다. 임대인과 임차인의 분쟁 발생 시 내 재산과 권리를 지킬 수 있는 특약을 꼼꼼히 검토해 보길 바랍니다.

 

 

임차권 등기명령 신청 방법 그대로 따라 하면 됩니다

 

목돈만들기 필수 ISA계좌 장점과 단점 비과세 금액 총정리

 

퇴직연금 디폴트옵션 의무화 상품 미지정시 불이익 수익률