다주택 취득세는 2020년 8월부터 시행된 제도로서, 1 주택을 초과하여 주택을 취득하는 경우 일반세율보다 높은 중과세율을 적용하는 제도입니다. 윤석열 정부는 지난해 취득세 중과세를 2 주택은 중과세 폐지하고 3 주택 이상은 세율을 50% 인하할 것이라고 밝혔으나 9월 행안위 법안소위에 상정된 이후 아직까지 깜깜무소식입니다. 현재 적용되고 있는 다주택 취득세 관련하여 궁금한 점을 상세히 알려드리겠습니다.
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다주택 취득세율
- 2 주택 조정지역일 경우 8%, 비조정지역은 1~3%
- 3 주택 조정지역은 12%, 비조정지역은 8%
- 4 주택이상 조정지역, 비조정지역 상관없이 12%
더 자세한 내용은 아래를 참고하세요. 부동산(주택, 오피스텔, 아파트, 법인) 취득세율, 부동산 취득세 계산기로 직접 취득세를 알 수 있습니다.
다주택자는 개인 기준인가요?
취득세는 주택수를 판단할 때 세대별로 판단합니다. 일례로 부모가 1 주택을 보유하고 있는 상태에서 자녀가 조정대상지역에서 신규주택을 구입한다면 취득세율은 1%∼3%의 세율을 적용받는 것이 아니라 8% 중과세율을 적용받습니다.
별도 세대로 보는 경우 예시
다주택자 조합원 입주권 취득 시
조합원 입주권 자체는 취득세 과세 대상이 아닙니다. 조합원 입주권 취득시점에 주택이 없어지지 않고 있다면 주택의 취득으로 보아 주택분 취득세율(1% ∼ 3%, 중과세율 8%, 12%) 적용하고 주택이 사라진 상태에서 취득했다면 토지분 취득세율 4%를 적용합니다.
따라서 다주택자가 조합원 입주권을 취득 시에는 실제로 주택의 멸실여부를 확인하는 것이 필요합니다. 추후 주택이 완공되어 조합원 입주권에 의해 주택을 취득 시에는 전주인의 권리 승계로 보는 것이 아니라 단독으로 권리를 취득한 것으로 보아 2.8%의 세율을 적용합니다. 다만, 정비구역지정 고시일 이전부터 부동산을 소유하고 있던 원조합원은 일정요건에 따라 취득세를 감면받을 수 있습니다.
취득세 계산기입니다.
다주택자 주택 분양권 취득 시
주택분양권 자체는 취득세 과세대상이 아니므로 분양권 취득 시에는 과세되지 않습니다. 다만 주택 완성 시 잔금을 지급하고 입주하는 사람은 해당 주택의 취득자로서 분양권의 프러스, 마이너스 프리미엄을 포함하여 주택분 취득세율(1%∼3%, 중과세율 8%, 12%) 적용합니다.
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다주택자 주택 분양권 취득 후 신규주택 완성 전 기존 주택 처분 시
주택의 취득세는 취득시점을 기준으로 주택수를 판단합니다. 주택분양권 취득시점은 주택완공시점이 아니라 분양계약체결일입니다. 만약 주택분양권을 승계취득한 경우는 잔금지급일입니다. 따라서 주택분양권에 의한 주택취득으로 취득세 기본세율을 적용받고자 하면 분양계약체결일(잔금지급일) 전에 기존주택을 처분하여야 합니다.
입주권, 분양권, 오피스텔, 주택 부수토지 보유 시
입주권, 분양권, 오피스텔은 주택의 취득세 과세 대상이 아니지만, 이를 그 세대가 보유하고 있는 경우에는 주택수를 계산할 때 2020년 8월 12일 이후 입주권, 분양권 및 오피스텔을 취득하는 경우에는 주택 수에 포함됩니다.
부부 공동 소유인 경우 주택수 판단 기준
주택수 판단기준은 세대를 기준으로 판단하므로 부부는 1세대를 구성하기 때문에 1 주택 소유한 것으로 봅니다. 다만 별도세대에 해당하는 자와 공동소유를 하는 경우에는 각각 1 주택을 소유한 것으로 봅니다.
상속으로 취득한 경우 주택수 판단 기준
상속으로 취득한 주택을 보유한 상태에서 신규주택 취득 시 신규주택에 대한 취득세율은 상속주택을 포함하여 주택수를 계산합니다. 다만 상속일로부터 5년 이내에는 주택 수 계산에서 제외됩니다.
주택임대사업자 임대주택 주택수 판단 기준
주택임대사업자의 임대주택은 취득세 중과세율 주택수에는 포함됩니다.
다주택자 기본세율 적용받는 주택은?
주택공시가격이 1억 원 이하의 주택 취득 시에는 중과세율이 아니라 기본세율(1%~3%)이 적용됩니다. 또한 사원 임대주택, 가정집에서 운영 중인 어린이집, 농어촌 주택, 미분양 주택 등은 기본세율이 적용됩니다.
다주택자 중과세율, 주택수 관련하여 알아봤습니다. 현재 법안 계류로 시행되고 있지는 않지만 법안이 통과되면 2022년 12월 21일부터 2 주택자 중과세 폐지, 3 주택자 50% 취득세액할인이 소급 적용된다고 하니 기대해 봐야겠습니다.